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采访对象/裕兴不动产董事长 张裕兴
主持人/陈稼 编辑/潜雄斌 林乾甫 视频/杨光明
主持人前言：
11月9号，就在裕兴不动产总部大楼，也就是我现在所在的位置，开过一场简短的、关于“裕兴倒闭传闻”的新闻发布会，在发布会上，裕兴不动产当家张裕兴亲自披挂上阵，面对杭州乃至全国的主流媒体是有问必答。
张裕兴承认了裕兴周转资金面临严峻考验，部分员工确实有一两个月工资没有发完，旗下门店也缩减了30%-40%等问题，但张裕兴明确表态不会卖掉“房产经纪第一楼”，企业也正在努力寻求援助，以及试图转型，想办法度过难关。
不到一个小时的发布会很难理清裕兴不动产最根本的生存现状，也没有讲到出路在哪里，遗留下来的问题还有很多。
今天，新浪乐居请到了裕兴不动产当家人张裕兴先生接受我们的专访，希望能够了解到裕兴不动产最真实的困境在哪里？又如何破局？同时，也希望能从裕兴事件中，能看清杭州中介的整体的生存现状，以及中介未来的路该如何走。
这与其说是一场访谈，不如说是一次请教。
■系列报道
杭州房产中介现状调查(1)：难的，还有他们
杭州房产中介现状调查(2)：恐将夭折一半
杭州房产中介现状调查(3)：房产经纪第一楼的飘摇
杭州房产中介现状调查⑷：裕兴年底前需支出2000万
【采访记录】(上篇)
陈稼：张董您好，11月9号您算是杭城的新闻人物，您从什么时候开始获悉关于企业的不利传闻，在一个什么样的条件下，让你决定非召开这个新闻发布会不可？
张裕兴：我平时不太上网，有天一个记者朋友告诉我，网络上有关于企业的负面报道，说我逃跑了。当时就很震惊。他希望我能出面澄清，最初只是想召集三四家媒体进行小规模的发布，没想到消息一传出，当天收到媒体的电话以及短信息有上百条，问我是否要召开、在哪里召开新闻发布会，我告诉他们要开也会在房产经纪第一楼，证明“第一楼”还在，张裕兴还在，事情并没有大家想象得严重。本着对企业负责、对行业负责、对“第一楼”的荣誉负责、对社会负责的态度，我最终决定当天下午召开新闻发布会，澄清事实真相。
陈稼：虽然说是紧急召开的新闻发布会，但是却吸引了各大主流媒体的高度关注，事实上目前中介市场的困境不是个别现象，您能否分析下裕兴的这次事件为何会受到社会各界如此关注？
张裕兴：裕兴不动产创立于98年，2000年就成为了杭州的“住房大王”，2003年成为浙江省的售房冠军，2005年7月成为中国房产经纪第一楼的楼主。所以大家称我们为本土房产经纪的大佬，也是中国的领军企业，我也成了中国房产经纪的领军人物。所以本身就是一家社会知名度很高的企业，因此除了这个事件大家都非常关注。
陈稼：听说您当年是“白手起家”？
张裕兴：我当年花500元租了一个小房子，5个平方起家的。应该说在当时的杭州是最小的一个中介。当时的中介公司大家都称之为“卷闸门公司”，卷闸门一开就是一家成型的中介公司。当时我就很想树立中国房产经纪的品牌，直到03年开始全国发展，立志成为中国房产经纪的第一品牌，这是我的志向。所以我在03年的7月份就买了这个房子。当时没有中介公司会买房子开公司，都是租的。所以03年我买了这个房子之后，同行们都钦佩我的眼光和魄力。
回忆起创业也是很不容易。在2000年前后中介公司经营的模式是看房之前先收费，这导致了当时的房产经纪市场很紊乱。当时我就推出了一个全新的概念：先看房再收费。当时受到严重的业内舆论攻击，但是我还是坚持下来了，不但简直，还提出了更坚决的执行方式：不成功不收费，打破行业管理，到现在将近10年的时间过去，这种模式在整个行业内慢慢成型。我算是推翻了一个不诚信的行规，促成建立一个诚信的行规。加上当时我们的“第一楼”是自业经营的，所以当时的中房协秘书长顾云昌教授把他题名为“中国房产经纪第一楼”。
陈稼：张董，在您进入房产中介行业之前有份相当稳定的工作，事实上房产中介这个行业的社会地位并不是很高，是什么样的信念，让您义无反顾的投身到这个行业呢？
张裕兴：这应该跟我的身世背景有关系，我出生在农村，一心希望创业，创业的念头一直在心中涌动。98年我看到当时朱镕基总理说的一句话：中国要进行五大改革，其中第二大改革就是货币分房取代实物分房，这就表示房子可以当做商品来买卖了，这意味着一个巨大的市场，于是我下定决心，不顾一切的冲了出来，当时我45岁，创事业，实现理想义无反顾。所以到今天，我都没有后悔的事，因为我在不断实现自己的理想。
98年之后直到现在，大部分人都认为房屋开发有市场，但是我不这么认为，事实上，在中国之外的其他国家是没有“开发商”这个概念的，他们只有投资商、建筑商、设计商的概念。包括在中国，房屋建设到一定的程度时，开发商会完成他的历史使命，接下来就是房屋经纪公司登场了。所以我看好这个行业。直到现在大家形容中国房产经纪的前景还用四个字来形容：雾里看花。看不清未来。而我在13年以前，认定这朵“花”，一定会开得非常鲜艳。所以在我的心目当中未来一定会有一个非常庞大、繁荣的房产经纪市场会产生。
目前的市场在大家眼里都认为不容乐观，但是我认为这是一个市场的拐点。房产开发商即将由高潮走向低谷，开发行业的高峰时期已经过去，取而代之的是房产经纪即将走向一个相对永恒的高峰。像发达国家目前的在售房屋二手房与一手商品房的比例是6:1，香港是12:1。而中国目前的情况是0.4:1。这样来看，中国的房产经纪仍然处于一个萌芽状态。
陈稼：不管怎么说，裕兴不动产这次产生的危机引发的传闻还是让很多人跌破眼镜的，那么事实情况究竟如何？
张裕兴：我个人概括了下这次事件：由市场低迷、效益低下造成，而企业没有及时转型产生作用，再加上合同诈骗的重创以及媒体报道的狂轰滥炸而引发的事件。
陈稼：我是否可以判断，事实上裕兴目前所面临的危机并不致命？
张裕兴：我们来算下账，用数字说话。裕兴目前总的负债是3000多万。我不承认全是债务。因为一部分是明年三月份、九月份到期的银行还款，有150-200万之间的加盟商的保证金。还有一些就是亲戚朋友的借款，我们也承诺明年2月、5月、8月甚至更晚的还款日期。所以你年年底之前需要支出的2000万左右。
陈稼：现在最大的问题应该是其中一部分的民间借款危机，有解决的方案吗？
张裕兴：我现在最大的精力就是放在解决这个问题上。第一个方案就是“第一楼”的银行抵押，但是目前“第一楼”三证还不全，没有土地证，土管局也承诺开通特别通道，便捷办证。这样一来，一方面可以得到银行贷款，另一方面也增加了民间投资对我们企业的信心。
陈稼：也就是说目前最关键要解决的问题就是凑齐“第一楼”办土地证的800万资金，有把握吗？
张裕兴：心里还不是很踏实，在争取当中。
陈稼：目前是不是跟裕兴谈意向合作的单位或个人还是挺多的？谈谈这方面的情况吧？
张裕兴：现在合作方我概括了下，来自五个方面，我们是双向选择的过程。一类是企业投资商；另外有社会投资人，带有民间集资性质；还有是企业转型需要寻找新的出路，也会来和我们洽谈；第四个是创投、风头，这方面有好几家企业在与我们进行且谈，但是我认为这个渠道太耗时间，远水救不来近火，在我们考虑上市的时候会选择这种合作方式；最后一种方式就是和我们企业的利益相关者的合作，目前我们和部分债主在且谈，看是否能转型为企业的股东，包括也在找我们的加盟商谈合作，还有就是在员工内部集资。
现在就要看以上的哪一个点能够突破，一突破问题就会很快解决，大家拭目以待。
【采访记录】(下篇)
陈稼：从张董的话语中，我也能感受到，无论是民间投资人或是企业投资者也好，对于裕兴企业还是很感兴趣的，您能否判断根源是什么？
张裕兴：毫无疑问，裕兴不动产本身是个品牌，另外就是大家看好房产经纪这个行业。房产大市场一定还会是主流市场，是中国国民经济的主流产品。那么在这个主流产品中谁又占据主位，以前大家都还看好开发商，现在这个时代已经过去了，房产经纪一定是未来最好的投资对象。
陈稼：似乎裕兴要度过眼下这个阶段并不困难，一方面是有那么多的外部合作在洽谈，那么对于企业内部的管理以及今后的发展模式上是否有大的调整？
张裕兴：接下来企业发展的布局有七个方面。第一个就是直营，主要表现形式是房屋委托。以前收入低，是因为我们一直在做的是简单的中介，市场变了，消费习惯变了，但是中介服务的内容却一成不变，所以接下来直营的工作重点就是将简单的房屋中介转型为经营房屋管理。
陈稼：当时房屋托管的目标也是很宏伟，三年万套托管房。您觉得在目前的市场条件下，还能完成这个目标吗？
张裕兴：对完成这个目标更有信心了，可能会在两年完成。当售房市场不好了，但是杭州每年的房屋流通总数让然是在12-18万套之间，这部分是刚需。政府政策是限购限贷，但是不限住，住是刚需的基本需求，不买房但是租房有需求，租赁市场会越来越好。而房屋托管就是房屋租赁的升级版，我们给予更多的服务，帮房东管理房子。
陈稼：除了房屋托管以外，我知道我们也在重点培植网络经济人，这是一个什么样的概念？
张裕兴：这是我要说的第二点。你可以看看其它行业，服装有服装超市、水果有水果超市、饭店有规模化经。不营等，但是我们的房产经济还是一家家经营，不成体系。所以我判断，接下来的房产经济肯定走向三化：规模化、网络化、专业化走这三化，就一定被淘汰。
网络经纪人就是房屋经济网络化，所以现在我们和阿里巴巴商学院、杭州商学院等研究这方面的未来的市场。开门店、雇佣线下的经济人成本很大，网络经济人可以节省成本，现在的年轻人又喜欢不出家门就有收入，所以我可以给他们提供培训、房源、品牌等资源，让他们在家中就可以轻松完成工作，我也会和他们分享我13年在房产经济的体验心得。
陈稼：张董已经将到了今后发展道路上的两个点，另外五个呢？
张裕兴：第三就是投资担保公司。它会有比较丰润的注册资金，同时拥有银行授信，它也是杭州市为数不多的有资质的担保公司。又加上我们有房产经济的平台，很多人都看好我们这块。眼前的困境过去之后，我们会增资1-2个亿，进行担保公司的运行。
第四块内容就是加盟。我判断明年4月到6月左右会产生房产经济的旺市，旺市到来，明年我们的加盟目标是100-150家店。每一家的加盟总费用在10万左右的话，那么150家我们就有1500万的资金。
第五是我们裕兴合证业务，就是代办证件。以前它是我们一个部门，甚至是包袱，但是现在我们想将它企业化。我们自己的业务每天都会办证10-20个左右，所以我们成立房地产证件代办中心是很有优势的。
第六是积极拓展外地公司，目前我们在昆明、苏州、南京等区域都有外地公司，像苏州公司一年能够盈利至少500万，所以这样的外地公司我们也可以和投资商一起来操作。
第七就是以上所讲到的各块内容的总控股操作。
陈稼：最后一个问题，您作为房产经济的行业领袖，在困难时期，您认为把握住企业发展的哪个点是最重要的？
张裕兴：两句话：以住房为基础，以融资为重点。我的13年房产经济工作经验告诉我，要抓住这行的“牛鼻子”——租赁市场，将来这个市场会越来越好。那么说以融资为重点，是因为金融和房产互不可分，要赚大钱就要搞融资，我会坚持走下去。
陈稼：感谢张董，希望裕兴能顺利度过难关。
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