赵颖华摄７月２６日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（１０８号文）突然现身。《通知》规定，个税征收于８月１日起在全国执行。此前几天，全国各地的房屋产权过户中心遭遇人满为患的景象。据统计，７月２７日、２８日、３１日３天内，北京市二手房总过户量就达到３６６０户，日均１２２０户。而８月１日当天的过户量却不足１００户。看看８月上旬的二手房市场，确实出现了交易冷清的场面。 相关阅读： ·[“个税”时代，专家教你购买二手房省钱窍门]
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·[京城二手房个税政策影响凸显7的业主卖转租] 然而，８月２５日，记者在走访北京二手房交易市场时却发现，不少中介、旧房市场的二手房交易信息明显比８月初多了许多，前来问询者也不少。在中大恒基小庄店，记者从业务员说话的口气中感到二手房市场开始转暖。在记者的调查中发现，二手房交易的交税情况是有９０％的人按住房转让收入的１％缴纳个人所得税，按２０％交的人很少。据业内人士分析，就１％的房产个人所得税税率来讲，对二手房市场影响微乎其微，这也是二手房市场淡中转暖的主要原因。 >>>点击进入搜房网二手房专题 “净买价”叫板“净卖价” ８月初，记者在一家房产中介看到一位前来咨询卖房事宜的房主，业务员问这位房主准备净卖多少钱？这位房主说４０万元，并问如何交税？业务员回答，税可加到买房人身上，并使劲追问是否出手。而现在记者看到的却是业务员对前来卖房人的热情度大打折扣。 以往卖方要求“净价”出手几乎成为一种普遍现象，而买方多数也是在无奈之下被动接受。而且买房人还要替卖房人交税。在近日，这种现象发生了逆转，有买方大胆地提出了“净买价”的要求。爱家房产中介近期有这样一单业务。挂牌价为６５万元（净），加上过户所需税费预计买家需支付３万元左右。而买方经过考虑后，则提出了６４万元净买价（包括所有的税费）的要求，这样算来相当于还价４万元，卖房者实际拿到的房款约在６１万元左右，谈判难度相当大。但经过经纪人的一番努力，急于脱手的房东最终还是同意以这个价格成交。当年卖家的“净卖价”已变成买家的“净买价”。在观望气氛笼罩下的二手房市场，买方占据了主动权。据了解，近期二手房市场中小户型房源增多。二手房成交的主要是７０万元以内的中小户型。成交价格基本控制在８０００元／平方米以内，而一些建造年份较早的房源（１９９０年以前的）成交价格甚至更低。无论是新盘的低价入市，还是二手房的及时调整，目前的成交数据都表明：低价房源在此时更能引起买方的兴趣，成交的把握更大。二手房市场由卖方市场正向买方市场转变。一些卖不出好价钱的二手房开始转向租赁市场，使租赁市场房源大增，价格也有所下降。 “有效避税”后患多 采访中记者了解到，在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税，这样会给你带来不必要的麻烦。 据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是： 一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。 专家提醒：对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大；第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。 二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳４％契税，而买卖过户如果在５年以内需要缴纳５．５％营业税、２％或４％契税，以及个税。 专家提醒：针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。 如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。 三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。 专家提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。 |
