“我们一直遵循的商业原则是：市场上最需要什么就做什么，现在市场上最赚钱的是什么？是商铺。”这是地产“名角”潘石屹宣布放弃住宅而转型于商业地产开发时的“宣言”。 ８月３０日，潘石屹旗下项目ＳＯＨＯ尚都在北京开始高调招商。据ＳＯＨＯ中国租务部透露，目前已经有超过２００家商家准备与其签订租用意向。 事实上，近期与潘石屹一样青睐商业地产项目的开发商不在少数。在南边，有１２万平方米国瑞城商业项目；在北边，有国美第一城１０万平方米商业项目；在西单，北京美晟房地产开发公司在这一核心商业地区推出了４．５万平方米的商业；而中关村区域的中关村广场购物中心也在陆续开业…… 在宏观调控中受影响不大的商业地产，以其高额回报诱惑着越来越多的传统住宅开发商们开始转“身”主攻商业地产。 利润驱使开发商转型 “自从宣布转型退出住宅市场之后，ＳＯＨＯ中国在北京ＣＢＤ区域多达２５万平方米的商业开发量就一直引人关注。”一位代理行的负责人告诉本报记者，为了能使转型项目继续“叫座”，潘石屹的推广活动显得更加卖力。据了解，自今年４月起，ＳＯＨＯ尚都已经陆续在深圳、广州、上海等商业发达城市进行了招商推介活动，并且和第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名代理行合作，积极联络大品牌商家进驻。 “ＳＯＨＯ中国开发的项目中１０％的商业面积产生了２０％的销售额，贡献了３０％的利润。”ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在接受中国经济时报记者采访时表示，其公司对项目投资客户的追踪调查显示，投资商业的客户回报率分别高于投资写字楼和公寓。“所以，我们从高档住宅以及ＳＯＨＯ产品转向市中心区域的商业地产开发是市场的选择。” 目前，业内与潘石屹有一样选择的开发商越来越多。地产上市公司十强之一的金地地产近日也宣布进军高端写字楼。“金地集团进入房地产业１０多年，此前从未涉足写字楼项目开发。”金地集团上海公司总经理助理何大江强调。 “政府的调控政策导向非常明确，而契税、营业税等一系列税收的征收，进一步拉近了住宅与商业物业之间的成本距离。”上海一开发商亦透露，目前公司正在酝酿加大商业项目的投资力度，“现在投资商业项目，风险肯定比住宅项目小。” 商业地产经历了２００４年的火爆，２００５年的平静，在２００６年上半年再次迎来了春天。高力国际最新统计数据显示：截止到今年６月底，北京优质商业地产的总供应达到了５８７．７８万平方米，其中ＣＢＤ、中关村、望京三大区域是整个京城商业地产的亮点所在。戴德梁行商铺部专家预测：今年下半年约有８８万平方米商铺入市，预计大多集中在１０月份左右。 政策调控“忽略”商业项目 “开发商纷纷弃住宅转向商业项目，其中一个主要原因是土地成本高得离谱。”北京百川房地产经纪公司品牌推广总监翟建告诉记者，一个突出表现是，“８·３１”大限后，通过招拍挂方式拿地，成本高得离谱。今年１月２３日推出的第一块土地——北京工体四号院被香港富豪李泽楷鲸吞，创下了５．１亿元的成交新高，其他６家竞价者全部铩羽而归，其中不乏国内大牌房地产企业。 “住宅用地拿地成本节节高，开发风险越来越大，而商业用地少有人问津。”潘石屹说：“北京每拿出一块像样点儿的地，大家就像饿虎扑食一般扑上去，价格抬得老高，实在不好去硬碰硬。”吸引开发商投资商业地产的原因是，拿地盖房之后，能够倚仗商铺或写字楼的租金收益维持企业的运转，而不必像住宅开发商那样，不断疲于拿地。 潘石屹对记者表示，政府对于住宅的调控确实是他转型商业地产的原因之一：一方面，他看到了政府调控住宅市场的决心，其次，考虑到政府要加大廉租房以及经济适用房的建设，根据以往经验来看，大片区经济适用房周边的商品房项目都很难成高价项目。此外，早在去年就有关于出台限价商品房政策的呼吁和流言，虽然单个限价商品房影响也许并不大，但一旦形成区域或项目多了以后，对整个市场的房价确实能起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅开发的利润回报。 他认为，这一轮房地产宏观调控对商业地产和写字楼基本上没什么影响。随着政府对住宅市场调控力度的加大，房地产行业中最市场化、最有创新性的就是商业地产了，商业地产也是集中体现一个国际化大都市最核心价值的部分。 与此同时，商业物业的“魅力”还在于其高回报率。第一太平戴维斯的最新报告指出，２００５年前４个月，上海甲级写字楼市场的整体租金指数增幅达６．８％，高出去年同期一倍多。商铺的回报率也高于住宅，以上海南京西路沿线?成都北路－陕西北路?为例，该路段的沿街商铺日租金已达每平方米２５元－４５元。 商业地产资金压力更大 虽然有诸多开发商转型主攻商业地产，但是并不是所有转型的开发商都能成功。“商业房地产是一个不可以轻易去涉足的行业。进入其中，就要有打持久战的准备。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，传统的住宅开发商进入商业地产，具有一定的转型风险。 “成
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