上海“国六条”的地方细则虽然迟迟未出，但在今年以来首批推出的土地挂牌出让中，上海市政府已然首次表露出对于贯彻新政的决心。 8月28日，上海市2006年1号土地出让公告中涉及的20个地块开始领取挂牌文件。根据此次出让土地所在各区县公布的土地挂牌文件具体要求，1号公告中所涉及的几乎全部住宅用地严格执行“国六条”细则文件要求：90平方米以下小户型占项目总建筑面积的70以上。 而8月29日，上海市房地局召开了一次有上海多家开发商参加的内部会议。一位与会开发商向记者透露，相关部门将会按照“区域平衡”及“总量控制”的原则，对这次新政中关于“90平方米、70”的要求进行细化。 此前曾有专家提出，对90平方米以下小户型的占比，上海按环线进行区域划分和总量调控是一种较为可行的方式。就在这次内部会议上，业内探讨出的大致方式是：内环以内的小户型比例配置是50；内环到中环为70；中环到外环为75以上。 “上海的地方细则9月份即将出台，对于90平方米70的具体规定很快就会明确。”上海房地局住宅产业处处长李娟娟透露，总量和项目相结合的控制方式或将成为最终的有效调节方式。 单个项目全部执行新规 此次挂牌出让的住宅用地中，甚至若干项目的小户型占比要求达80以上。 在此前九部委明确“90平方米以内不得少于开发总量的70”的规定，而上海地方细则尚未出台的这段日子里，沪上开发商们仍然处于观望状态中。“并不涉及具体项目，大部分的开发指标将由配套房和中低价房消化，落实到商品住宅的指标不会很多。”这样的说法也在业界广为流传。 而这次的推地单个项目全部执行“90平方米、70”政策，使开发商们再一次陷入了猜测中。 当记者在挂牌文件具体要求出炉前，向1号公告涉及的相关区县房地局了解情况时，宝山、嘉定、闸北、南汇等区相关负责人均称，对于这次90平方米的限型规定早在一个多月前就已明确。 一位知情人士透露，上海市房地局通过充分调查，已在今年8月初掌握了存量房、在建工程和规划项目中90平方米以下住宅所占比例的数据。 记者从一位房地局内部人士处也了解到，今年上海土地出让计划中，将根据“国六条”规定经营性住宅用地出让面积将控制在年度出让总量的30，而年度出让总量的70将用于中低价商品房和配套商品房用地出让。 为地方细则预留空间？ 多位业内人士认为,此次上海关于新推土地中住宅项目小户型比例的规定一方面坚决贯彻了中央的有关要求，另一方面也为上海制定符合当地实际情况的地方细则留出了空间。 “这并不一定说明以单个项目控制结构比例会成为上海将出台的细则最终标准。”富阳控股集团的一位分析师表示,此次出让土地多位于外环外区域，而非处于市场焦点的市中心区域，而且部分地块小户型所占比例更是要求达到80。 “如果上海细则按照城市住宅开发建设总量规定小户型比例，那么此次关于新推土地的小户型比例相关规定,将为以后市中心区域的住宅结构调整留有余地。”这位分析师称。 “在第一次土地出让中多划定小户型的数量，有利于在未来总量衡量中冲抵占比，为今后可能的市中心项目结构指标减少压力。”在申新房产研究室主任蒋正华看来,这次推地的特殊性就在于政府试图全面尝试新规，大规模推地使得上海市政府在调整结构上有了更大的空间。 “值得注意的是,此次出让的住宅用地多在外环线以外。”蒋正华指出,从区位上看集中于宝山、嘉定、南汇、青浦、松江等上海近郊区县，只有两幅在内环以里的徐汇区，而且单幅规模都不太大。 “比如崇明那块33万平方米的大型住宅用地就或许能在这次推地过程中起到非常重要的调节作用——郊区多层的低密度住宅受90平方米政策限制问题不大，同时可以保证中心区域高密度住宅能开发超过90平方米的大户型住宅。”蒋正华说，“看来同时批量‘搭配’将是上海未来供地的一个方向。” 而记者大致估算一下，本次出让中住宅用地总共达125.6万平方米，建筑面积为174万平方米，如果70都建设小户型，则小户型的总建筑面积高达122万平方米。 由此看来，仅此次出让的住宅用地，在未来2年内，已经可为上海提供小户型商品房源13000多套。
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