四五月份将显现供应高峰 下半年，小户型产品竞争加剧，涨幅将明显下降。 “今年下半年，户型调控对房价的平抑作用将全面显现。届时，小户型产品将面临价格竞争，涨幅明显下降。”昨天，思源顾问董事长李国平在接受记者采访时分析，本月出现的小户型供应趋多，并非户型新政的市场落实性放量。业内预计，真正的供应高峰将出现在四五月间，而“90平方米占七成”政策对房价的调控效应，会在下半年凸显。 本月楼市：供应增多价格飞涨，小户型新政失效？ 由于小户型供应明显趋多，有业内人士认为，“90平方米占七成”政策后的第一个市场落实月已经到来，中小户型开始进入调控性放量。然而与“调控房价”预期相反的是，本月入市的小户型产品价格普遍超过万元，有的甚至创下新高。这似乎印证了去年新政出台后业界普遍持有的观点，“除了政府将推出的限价房外，市场上开发商按照‘90平方米占七成’政策开发的中小户型住宅项目，将不可避免地出现‘面积减小，单价蹿升’的趋势。”也就是说，“户型调控后，看似房屋总价低了，实际上房价涨得更厉害”。 来自代理行的市场分析人士对此提出了客观的看法，“本月小户型产品价格虽然总体偏高，但主要原因是这些项目区位优势明显，甚至不乏商业中心区的上佳地段。而和所在区域其他项目的平均涨幅相比，这些中心地段小户型项目并不能算是飞涨。” 业内分析：放量并未真正形成，调控效应下半年显现 “90平方米占七成”政策效果“不尽如人意”，对此李国平却有不同的观点。“一旦小户型形成放量，必然要改变供求关系，从而对价格产生影响。”在李国平看来，目前市场中突然形成供应高峰的这批小户型，并非是执行“90平方米占七成”政策的产品。“去年9月，由于户型新政，未获批的大户型项目不得不停下来更改规划，而同期的小户型却正常启动。如今，这批小户型形成了供应，大户型项目却因为改规划而滞后推出。所以目前的小户型趋多，并不是真正的市场落实性放量”。 李国平认为，通过新规划审批的小户型项目，将在今年四五月间进入市场，之后将逐渐形成真正的放量。“小户型产品的供应大量增加，必然产生较为激烈的价格竞争。到今年下半年，户型新政调控的效应才会真正显现出来。小户型产品的价格将出现明显的相对下降”。 新闻链接 小户型冲锋入市价格攀高 据统计，本月开盘的新住宅项目预计共有11个，其中，中小户型项目就有7个。如位于东大桥路的世界城，80以上为55至87平方米的精装小户型。大望路上的国贸DNA是每套面积在30平方米左右的酒店式公寓。位于马连道的茶贸国际中心)是每套面积在50平方米以下的商务小户型住宅。除此以外，尚东阁、北京上舍和波菲特行政公寓等项目也主打小户型。而记者了解到，东直门附近和望京地区近期也将向市场推出三个小户型项目楼盘。 这些小户型产品大多价格不菲。有的项目每平方米价位甚至超过20000元。例如位于东大桥路的世界城，每平方米26000元。位于东三环霄云里、主力户型面积54至110平方米的波菲特行政公寓，每平方米价位高达23000元。其他项目像位于大望路与四惠之间的国贸DNA，以及位于马连道的茶贸国际中心，每平方米价位也都超过了万元。 专家观点 组合调控增效“户型新政” 市场分析人士认为，由于规划审批停滞导致供应断档，从而进一步刺激产品价格较快上涨，只是政策执行细节的不合理造成的短期影响。“从长远看，户型调控对平抑房价仍将起到重要作用。”李国平说，目前土地资源稀缺，政府无法通过增加土地供应调节市场价格。而户型新政是在同样的供地条件下，增加住宅供应套数近一倍。而市场供求关系的变化，显然是调节价格最有效的方式。 李国平认为，户型新政尽管是一种有效的调控手段，但和诸多政策配套使用才能最大程度地发挥调控效应。“例如，从土地源头平抑价格，尽可能用招标代替拍卖；提高政府部门的规划能力，提高出让土地的容积率，减少资源浪费，增加供应等”。 户型新政回放 2006年5月27日，建设部等九部门联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70以上。” 此后，北京市规划委暂停办理项目规划审批，约数百个新审批、新开工的住房项目停顿下来，等待北京市配套细则的出台。 2006年9月6日，北京市规划委下发《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》，强调对于2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目要严格按照国
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