在经济稳定发展、金融环境变革、产业升级加速、奥运事件带动、宏观调控打压等正、负面因素与影响的作用下，2006年北京写字楼市场在空间布局、产品形式、交易等方方面面产生了巨大变化。 行情一：写字楼供应空前放量 在整体楼市供应萎缩的背景下，2006年北京写字楼供应逆流而上。 如果说2005年写字楼供应量还是在稳步增长的话，那么2006年写字楼放量则是一次井喷。347.6万平方米的新增量，同比2005年增加55.7，比2004年增加69.2。下图是近3年北京写字楼月度累计供应的变化。 随着金融街的F1大厦和凯晨广场、上地的硅谷亮城以及立水桥的东亚奥北中心等大体量项目的相继入市，2006年写字楼的新增供应量突破历史新最。特别是2006年的八、九两个月份，供应量都在50万平方米以上。其供应项目主要包括：凯晨广场、七星摩根广场、北京国际中心、硅谷亮城、主语商务中心、华普中心大厦、悠乐汇中心、远洋国际中心等，体量都接近或超过10万平米。下表是一些典型区域代表性大体量写字楼项目。 值得关注的是，与住宅相比写字楼的供需关系具有更明显的非对称性，供应具有更明显的非连续性特点。 受到城市发展阶段性以及地产开发模式的影响，区域的发展往往是住宅先行，写字楼收尾，城市中心区域剩余土地多为商务、商业等综合用地性质。无论以CBD为代表的商务核心，还是以望京为代表的新兴城区无不如此。 行情二：郊区城市化推动写字楼分布外延 虽然二环以内依旧不缺少类似金融街1号、华普中心大厦、新保利大厦等较大规模项目，CBD区域也依旧有华贸中心、银泰国际中心、北京国际中心等知名项目。但2006年写字楼新增供应的外移趋势表现得更加明显。 据市建委批准预售证数据统计发现：五环外写字楼的新增供应在2004年和2005年分别占总体的4.6和3.4，而2006年五环外写字楼新增供应占比则上升至16.7。详情如下图。 行情三：商务泛化转移商务节点 外延带来变化。如北五环上地区域的硅谷亮城、辉煌国际广场等项目办公规模都在10万平方米左右；南三环外远洋自然综合体、搜宝商务中心等体量均在5万平方米以上；东四环外的华业玫瑰东方和远洋国际中心等体量也在5万平方米以上等。这些新兴商务区写字楼供应已经超过总量的30％，无疑对写字楼原有的空间格局带来实质性改变。 其中，上地区域在经过了多年的发展之后，2006年的写字楼新增供应明显放量，硅谷亮城、辉煌国际、嘉华大厦和新材料大厦合计共有近30万平方米的供应量，而这也预示上地的写字楼市场正从企业自建自用类办公开始向综合性类办公转化。下图是些典型区域写字楼供应量分布。 行情四：写字楼自创“商住”概念 2006年北京商品住宅严重供不应求。正是在当前这种市场供求特征下，在一些商务氛围还不成熟的非传统商务区，如亚奥、望京等地区出现了商住楼的反向创新，即综合用地开发“类住宅”项目，这与原有住宅用地开发办公产品的“商住“形成了反差。 立水桥区域给人的印象一直是一个交通不够便利、经济适用房扎堆的区域，但随着13号城铁的开通和亚奥板块的北扩，该区域一下成为了楼市热点。位于该区域的不少项目在2006年都推出了“可商可住”的小户型办公物业，并取得了良好的市场表现。 行情五：核心段“新标杆项目”租售价走高 伴随着前所未有的供应高峰，北京写字楼销售面积也以超过一倍的速度快速增长。2006年，北京写字楼销售面积达到221.6万平方米，同比增幅达到93.4。伴随着写字楼市场需求的持续升温，核心地段甲级写字楼租售价格依旧维持走高态势。 首先，新增写字楼品质的提高以及人民币的加速升值推动传统商务区写字楼租金水平的整体上升。CBD区域甲级写字楼租金报价较去年同期整体升幅不大。而中关村和金融街区域由于新增供应品质较高，租金上升。 同时，新增写字楼的高品质以及强劲需求带来销售价格的持续走高。银泰中心、凯晨广场和新保利大厦等顶级写字楼产品相继入世，推动写字楼售价的整体提升。 下半年，“限外令”虽然过滤了外资的大单购买，但国内集团客户的投资依然非常活跃。 行情六：限外政策影响写字楼大单成交 2006年初写字楼外资大单交易依旧延续2005年的热度，交易非常活跃，如日本Replus株式会社以24亿元收购华贸中心1、2号写字楼，亚洲国际金融投资有限公司购置华普中心两幢写字楼，总价超过22亿，新加坡嘉德置地13.2亿购入西环广场商业及写字楼部分，高盛基金出手12亿整购京汇大厦。 据房地产交易网数据统计，2006年前四个月北京写字楼交易量就已达到46.8万平米（注：这个交易量已超过2003、2004年全年水平，并已超过历史最高水平2005年的40％）。其中，写字楼大单交易量占主体。从交易区域来看，整体还是CBD、金融街等核心地段的高档物业较受欢迎。 7月，建设部、商务部、央行等六部委联合下发了“0
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