别墅热下的别墅生活（上） 自2006年7月份颁布限制外籍人士购买别墅的政策后，京城别墅热销的消息在各大媒体广为传播，一时间，京城别墅“涨”声一片，“京城别墅想买还得排队”、“在北京买投资别墅稳赚”、“京城别墅往后想买都没有地方可买了”的消息更是在社会上广为流传。日前，记者对北京的别墅市场进行了调查，并采访了业内权威人士后，发现京城的别墅“热销”只是一种景观。 排队买别墅纯属传言 针对“京城别墅想买还得排队”的传言，记者日前分别对在京城别墅市场中，以居住、投资定位的部分别墅以及2006年新增别墅项目的市场供应情况进行了了解，其中以居住型别墅著称的半山枫林、顺驰林溪、玫瑰园、八仙别墅、紫玉山庄等五家别墅项目，都有现房在发售。而在业界被认为以投资型别墅著称的丽高王府、WEHOUSE、晴翠园等，也都有现房出售。2006年新增别墅项目格拉斯小镇、阿凯笛亚庄园、中体奥林匹克、家春秋、泰和人家等36家别墅基本上都有现房出售，不少项目的样板间都还没有建好。证实“京城别墅想买还得排队”的传言并不属实，目前京城的别墅供应量十分充足。 五大因素托起别墅“热销” 为了弄清楚京城别墅热销传言的真实背景，记者采访了一直专门从事别墅开发研究的刘铭地产工作室总经理刘铭。据刘铭介绍，北京别墅目前热销涨价现象出现的真正原因除了大家所熟知的外资购买和地价增值、人民币增值的因素外，主要因素有5个方面： 担心以后买不着和价格更高：北京别墅购买人群的年龄主要在40岁至45岁之间，主要是白领和私企老板，大体占了整体70的比例。这种担忧的出现主要缘于7月份限制外籍人士购买别墅被媒体放大炒作。 别墅销售期限延长：开放商增加的销售成本、基本维护和银行利息，会被加到别墅的销售价中，销售期越长，价格就会被抬得越高。 吐血抛售：如果别墅项目最初的定位、价格、资金调研准备不够充分，一旦形成滞销的局面，开发商很难长时间支撑，光几个亿的银行利息就是一笔巨大的支出。为了避免更大的亏损，开发商往往会采取低价整体转让给下家的做法——吐血销售。北京别墅60都进行过转手，频率高的半年就转手一次，亏损幅度大体维持在10左右，转手最多的蒙顿卡雀转手11次了。 “假按揭”抬高售价：由于别墅项目融资比例只有60至70，低的只有50，不少别墅项目为了向银行融到足够的资金，不得不采用抬高价格的方式。原本销售1万元的价格，只好抬高到2万元，这样就可以从银行融到足够的资金，但无形中抬高了别墅的真正市场价格，这也是中国房地产融资的一个潜规则。
多米诺骨牌效应：由于各大媒体对京城别墅的全面报道，不少停留在政策层面的东西，经媒体放大后，引起了其他行业人士的广泛关注和参与兴趣，在真实情况还没调研清楚前，他们在毫无经验的情况下进入了这个行业，结果直接导致了不断有人进来、又快速转手的“虚荣”行业局面，形成了典型的多米诺骨牌效应。 京城别墅热热的是土地价值 最近，几乎跑遍中央别墅区和京昌、京承别墅区的一位投资者告诉记者：与普通住宅不同，往年4月和10月是两次上涨周期，而京城别墅热也就是近一两年才出现。据说，纳帕溪谷刚开盘时曾经每平方米7000多元的单价吸引有钱阶层，还特备了3个精装修过的样板盘，目前的情况是不仅单价已扬至14000元，而且样板盘也被人接盘。这样的情况，在北京周边有位置优势、品质优势的别墅盘均已出现。
好像，一眨眼的时间内，北京的有钱人突增，而他们决定投资别墅又有着和普通百姓不一样的认识。
就在一周前，在新浪网的别墅老总盘点别墅市场论坛上，几家高端别墅老总和房地产经纪公司老板对别墅的投资热有一番全新的解释和预测：除了供求关系之外，一个全新的理念正成为有钱实力阶层抢购别墅的原因。 五和国际集团项目设计部总监尧建刚提出了全新的“置地”理念。他提出，物权法即将进行的修改使那些实力阶层意识到，住宅项目在70年后是没有价值的，真正有价值的是土地。假设，一个小区住宅有1000户，即使70年后新物权法允许续期，但是价值很低了，因为土地是很多人共有的，升值空间不是很大。
而别墅不一样，因为它带有私家庭院，土地也归业主，因此业主所拥有的别墅所有权在建筑物的基础上还附加了土地价值，而这是住宅所不具备的投资潜力。所以这个物权法的通过对别墅的升值空间是很大的，现在很多投资别墅的人和建造别墅的人都在预计2007年的别墅价格上扬，甚至提出2007年是“别墅的价值回归年”。在他们看来，以前别墅的价值没有真正体现出来，别墅投资热其实是一种价值的重估。高翔 中央别墅区：“限购令”成促销信号 “我选择在观唐买别墅主要是冲着那里的外籍人士比较多，别墅出租容易，房租也比较高。做别的投资风险太大，存在银行又
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